부동산 매매가 깨졌을 때 가장 먼저 부딪히는 물음이 계약금입니다. 매수인이 잔금을 치르지 못해 매도인이 계약을 해제한 경우, 매도인은 받은 계약금을 그대로 가져도 될까요. 흔히 계약금은 위약금이라고들 하지만, 계약이 왜 해제됐느냐에 따라 답이 정반대로 갈립니다. 그리고 그 결과를 최종적으로 가르는 것은 법이 아니라 계약서에 무엇을 적어 두었는지입니다. 매수인의 잔금 미지급으로 계약을 해제한 매도인이 계약금을 지킬 수 있는지, 지키려면 무엇이 필요한지 정리했습니다.
매수인이 잔금을 안 내 계약을 해제하면, 계약금은 돌려줘야 하나요?
원칙적으로 돌려줘야 합니다. 매수인이 잔금을 지급하지 않아 매도인이 계약을 해제하는 것은 채무불이행을 이유로 한 해제이고, 계약이 이렇게 해제되면 양쪽 당사자는 서로 받은 것을 원래대로 되돌려 줄 의무를 지기 때문입니다(민법 제548조). 매도인은 그동안 받은 계약금과 중도금을 전부 매수인에게 반환해야 하고, 반환할 금전에는 받은 날부터의 이자까지 붙습니다(민법 제548조). 내가 해제한 것이 아니라 매수인 잘못으로 깨졌으니 계약금은 당연히 내 몫이라고 생각하기 쉽지만, 법적으로는 그렇지 않습니다. 계약금이 자동으로 매도인에게 귀속되는 것이 아니라, 해제와 함께 원상회복의 대상이 되는 것이 원칙입니다.
'계약금은 위약금'이라던데, 그 말은 뭔가요?
그것은 계약금이 가진 또 다른 얼굴인 해약금을 가리키는 말이고, 지금 상황과는 국면이 다릅니다. 민법은 매매 당사자가 계약 당시 계약금이나 보증금 명목으로 돈을 건네면, 다른 약정이 없는 한 매수인은 그 계약금을 포기하고 매도인은 받은 금액의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다(민법 제565조). 이것이 해약금입니다. 마음이 바뀌었을 때 일정한 대가를 치르고 계약에서 빠져나오는 장치인 셈입니다. 다만 이 권리는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 쓸 수 있고, 매매계약에만 자동으로 적용됩니다. 임대차라면 계약서에 해약금 조항을 따로 넣어 두지 않는 한 이 방식으로 해제할 수 없습니다. 부동산을 사고팔 때 계약서에 으레 적어 두는 계약금 조항도 여기서 나온 것입니다.
왜 이 상황에는 해약금 규정이 맞지 않나요?
해약금은 변심으로 스스로 빠져나가는 해제이고, 잔금 미지급은 약속을 어겨 쫓겨나는 해제여서 성격이 다릅니다. 해약금 규정은 어느 한쪽이 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 스스로 계약에서 물러나는 경우를 전제합니다. 그런데 매수인이 잔금을 내지 않은 것은 자신의 대금 지급 의무를 이행하지 않은 것, 곧 채무불이행입니다. 이때 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에도 잔금이 들어오지 않으면 계약을 해제할 수 있으며, 매수인이 미리 잔금을 내지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고 없이도 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 이렇게 채무불이행을 이유로 한 해제는 해약금에 의한 해제와 국면이 전혀 달라서, 계약금은 위약금으로 매도인에게 남는 것이 아니라 원상회복의 대상이 됩니다.
그럼 매도인은 손해를 그냥 떠안나요?
아닙니다. 계약금을 당연히 가질 수 없다는 것이지, 손해배상을 받을 수 없다는 뜻은 아닙니다. 매수인의 채무불이행으로 손해가 생겼다면 매도인은 그 손해의 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제390조). 게다가 계약을 해제했다고 해서 이 손해배상 청구권이 사라지지도 않습니다(민법 제551조). 계약 해제와 원상회복, 손해배상 청구가 함께 이루어질 수 있다는 뜻입니다. 그래서 매도인은 받은 대금을 매수인에게 돌려주면서, 동시에 계약이 깨지는 바람에 실제로 입은 손해가 있다면 그만큼을 따로 청구하는 구도가 됩니다.
손해액을 입증하기 어려우면, 계약금을 지킬 방법은 없나요?
계약서에 손해배상액을 미리 정해 두는 것, 곧 몰취 규정을 넣어 두는 것이 방법입니다. 손해배상을 청구하려면 매도인이 실제 손해액을 스스로 입증해야 하는데, 이 거래에 발이 묶여 다른 매수인에게 넘길 기회를 잃은 것처럼 값으로 딱 떨어뜨리기 어려운 손해가 많습니다. 그래서 미리 손해배상액을 정해 두는 장치가 마련되어 있습니다. 당사자는 채무불이행에 대비해 손해배상액을 예정할 수 있고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조). 매매계약서에 계약금 상당액을 매수인의 채무불이행에 따른 손해배상액으로 한다는 조항을 넣어 두면, 실제 손해액을 일일이 입증하지 않아도 매수인이 잔금을 내지 않아 해제할 때 그 계약금을 손해배상액으로 취득할 수 있습니다. 실무에서는 이런 조항을 몰취 규정이라고 부릅니다. 예를 들어 계약금 3천만 원에 중도금 1억 원을 받은 매도인이 몰취 규정 없이 해제하면 1억 3천만 원을 이자와 함께 모두 돌려준 뒤 손해를 따로 입증해 청구해야 하지만, 계약서에 몰취 규정을 두었다면 계약금 3천만 원은 손해배상액으로 갈음하고 중도금 1억 원만 돌려주면 됩니다. 핵심은 이 몰취 규정이 해약금(민법 제565조)과 달리 법이 자동으로 붙여 주지 않는다는 점입니다. 계약서에 명시해 두어야만 효력이 있습니다. 예정액이 지나치게 크면 법원이 적당히 감액할 수 있지만(민법 제398조), 계약금 상당액 정도는 실무상 과다하지 않게 보는 편이라 그 수준으로 정해 두면 대체로 안전합니다.
마치며
똑같이 매수인이 잔금을 내지 않아 계약이 깨졌더라도, 계약서에 몰취 규정이 있느냐 없느냐에 따라 결과는 정반대가 됩니다. 규정이 있으면 매도인은 받은 계약금을 손해배상액으로 지킬 수 있고, 없으면 받은 대금을 전액 돌려준 뒤 실제 손해를 따로 입증해야 합니다. 오가는 금액이 큰 거래일수록, 계약서를 작성하는 단계에서 이 조항을 어떻게 담을지 전문가와 미리 짚어 두시길 권합니다. 문구 하나를 어떻게 넣느냐가 나중에 수억 원의 향방을 가르는 자리이기 때문입니다.
이 글은 위광복 변호사(법무법인 원결 대표변호사, 대한변호사협회 등록 가사법·노동법 전문변호사, 연세대학교 겸임교수, 법무부장관·보건복지부장관 표창 수상)가 작성했습니다. 구체적 사안에 대한 상담이 필요하시면 변호사와 직접 상의하시기 바랍니다. 법률 상담이 필요하시면 화면에 있는 법무법인 원결 카카오톡 채널로 편하게 문의해 주세요.
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참고 법령: 민법 제390조, 제398조, 제544조, 제548조, 제551조, 제565조