전세 계약이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않으면, 이사 갈 집 잔금 날짜는 다가오는데 돈이 묶여 막막해집니다. 그러나 보증금을 못 받은 임차인이 쓸 수 있는 방어 수단은 생각보다 여러 겹입니다. 집주인이 돈을 주지 않는 한 임차인도 집을 비워 줄 의무가 없고, 사정상 먼저 이사해야 한다면 권리를 그대로 지킬 방법이 있으며, 끝내 버티는 집주인의 재산에서 강제로 받아내는 길도 열려 있습니다. 다만 어떤 순서로 밟느냐에 따라 지킬 수 있는 권리의 크기가 달라집니다.
집주인이 보증금을 안 주면 집을 비워 줘야 하나요?
비워 주지 않아도 됩니다. 임대차가 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줘야 하는데, 이때 임차인이 집을 비우는 것과 집주인이 보증금을 내주는 것은 어느 하나가 먼저가 아니라 동시에 이행하는 관계입니다(민법 제536조). 대법원도 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다고 봅니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결). 그래서 집주인이 보증금을 주지 않으면 임차인은 그 집에 계속 살면서 버틸 수 있고, 이렇게 점유를 유지하는 것 자체가 가장 강력한 방어가 됩니다. 다음 세입자가 구해져야 주겠다는 말은 집주인의 사정일 뿐, 반환을 미룰 정당한 이유가 되지 못합니다. 다만 집주인이 보증금을 실제로 지급하거나 법에 맞게 지급을 제공하면 이 방어권은 사라지므로, 그 뒤에도 버티면 오히려 권한 없는 점유가 됩니다. 돌려받을 금액은 밀린 차임이나 관리비처럼 임대차에서 남은 채무를 뺀 나머지라는 점도 함께 알아두면 좋습니다. 한 가지 덧붙이면, 나갈 생각이라면 늦어도 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혀 두어야 합니다. 그러지 않으면 같은 조건으로 계약이 자동 갱신된 것으로 보아(주택임대차보호법 제6조) 나가는 시점을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
보증금을 지키는 힘은 어디서 나오나요?
대항력과 우선변제권, 두 가지에서 나오고 이사 온 날 전입신고와 확정일자를 함께 챙기는 것이 그 출발점입니다. 대항력은 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 내 임차권을 주장할 수 있는 힘으로, 집에 실제로 들어가 살면서 전입신고를 마치면 그다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 우선변제권은 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 힘으로, 대항력을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자까지 받아 두면 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2). 여기에 더해 보증금이 지역별 기준액 이하인 소액임차인은 확정일자가 없어도 경매에서 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는 최우선변제가 인정되는데(주택임대차보호법 제8조), 그 기준액은 지역과 시기에 따라 달라지므로 따로 확인해야 합니다. 위기 상황에서 이 두 가지를 갖췄는지가 결과를 크게 가릅니다.
보증금을 못 받았는데 이사를 먼저 가야 한다면요?
임차권등기명령을 먼저 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 나가야 합니다. 대항력과 우선변제권은 원칙적으로 그 집에 계속 살면서 전입신고를 유지해야 지켜지기 때문입니다. 보증금을 못 받은 채 다른 곳으로 이사하고 전입을 빼 버리면 애써 갖춘 권리가 사라질 수 있습니다. 이럴 때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 집주인 동의 없이 혼자서 법원에 신청할 수 있고, 이 등기를 마치고 나면 그 뒤에 이사를 나가 전입을 빼더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 그래서 순서가 결정적입니다. 임차권등기가 마쳐지기 전에 먼저 집을 비우고 전입을 빼면 그 순간 대항력이 사라지는데, 그 뒤에 등기를 마치더라도 사라진 대항력이 되살아나지 않고 등기한 때부터 새로 생길 뿐입니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 이렇게 되면 앞서 있던 근저당 같은 권리에 밀려 크게 불리해집니다. 신청부터 등기 완료까지 며칠에서 몇 주가 걸릴 수 있으니, 이사 날짜보다 넉넉히 앞서 신청해 두는 것이 좋습니다.
그래도 안 주면 어떻게 강제로 받아내나요?
집행권원을 확보해 강제집행으로 갑니다. 강제집행을 할 수 있게 해 주는 판결이나 결정, 곧 집행권원이 먼저 있어야 하는데 방법은 크게 둘입니다. 하나는 지급명령으로, 법정에 나가지 않고 서류만으로 진행되어 저렴하고 빠릅니다. 집주인이 지급명령을 받고 이의를 내지 않으면 그대로 확정되어 집행권원이 되지만, 이의를 신청하면 통상의 소송으로 넘어갑니다. 그래서 집주인이 다툴 것이 분명하면 지급명령을 거쳤다가 결국 소송으로 이어져 시간만 더 걸릴 수 있습니다. 다른 하나는 보증금반환청구소송으로, 처음부터 정식 재판으로 다투는 방법입니다. 비용과 시간은 더 들지만 다툼이 예상되는 사안이라면 오히려 빠를 수 있습니다. 어느 쪽이든 집행권원을 받으면 집주인의 재산에 강제집행을 신청할 수 있고, 살던 집을 경매에 부치는 것도 가능합니다. 앞서 갖춰 둔 대항력과 우선변제권이 있으면 그 경매 배당에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 다만 배당금을 실제로 받으려면 원칙적으로 집을 낙찰자에게 넘겨주어야 하므로, 집을 비우는 시점과 배당받는 시점을 함께 챙겨야 합니다.
처음부터 떼이지 않으려면 무엇을 준비하나요?
계약 단계의 등기부 확인과 이사 첫날의 전입신고·확정일자, 그리고 반환보증 가입입니다. 계약할 때 등기부를 확인해 선순위 근저당이나 다른 세입자가 얼마나 있는지 살피고, 보증금에 비해 빚이 과도한 집은 피하는 것이 좋습니다. 이사 온 날 전입신고와 확정일자를 바로 챙겨 대항력과 우선변제권을 확보해 두는 것도 기본입니다. 여기에 전세보증금반환보증에 가입해 두면 한결 든든합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하더라도 보증기관이 대신 돌려주는 제도로, 주택도시보증공사나 한국주택금융공사, 서울보증보험 등에서 취급합니다. 보증 대상과 한도, 보증료 같은 요건이 상품마다 다르니 계약 단계에서 최신 약관을 미리 확인해 두어야 합니다.
마치며
보증금을 제때 못 받으면 당장은 막막해도, 순서를 알고 차분히 밟으면 지킬 수 있는 권리가 많습니다. 집주인이 보증금을 주지 않는 한 집을 비워 줄 의무가 없고, 사정상 먼저 이사해야 한다면 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 나가야 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 받아내는 단계에서는 다툼이 예상되면 처음부터 소송을 고려하고, 집행권원을 확보한 뒤 강제집행으로 이어 가면 됩니다. 절차마다 챙길 서류와 시점이 다르고 사안에 따라 유리한 선택이 달라지므로, 막막하다면 이른 단계에 변호사와 상의하시길 권합니다.
이 글은 위광복 변호사(법무법인 원결 대표변호사, 대한변호사협회 등록 가사법·노동법 전문변호사, 연세대학교 겸임교수, 법무부장관·보건복지부장관 표창 수상)가 작성했습니다. 구체적 사안에 대한 상담이 필요하시면 변호사와 직접 상의하시기 바랍니다. 법률 상담이 필요하시면 화면에 있는 법무법인 원결 카카오톡 채널로 편하게 문의해 주세요.
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참고 법령: 민법 제536조 / 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제6조, 제8조
참고 판례: 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결