보증금을 못 받았는데 이사 날짜가 다가오면 임차권등기명령을 알아보게 됩니다. 이 제도는 신청할 수 있는 시기가 정해져 있고 이사보다 먼저 끝내야 하는데, 둘 중 하나만 어긋나도 애써 쌓은 순위를 잃습니다.
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때만 됩니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 신청할 수 있다고 정합니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 보증금 분쟁이 있어도 이 절차를 쓸 수 없습니다. 조문이 임대차가 끝난 후라고만 하므로 기간 만료로 끝났든 해지로 끝났든 종료 원인은 가리지 않지만, 끝났다는 사실 자체는 임차인이 소명해야 합니다. 갱신하지 않겠다는 뜻을 언제 어떻게 전했는지가 남아 있어야 하는 이유입니다. 요건만 갖추면 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.
신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원, 시·군 법원에 냅니다. 임대인이 어디 사는지와는 무관합니다. 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고, 그 사실을 소명해야 합니다(같은 조 제2항). 대항력이나 우선변제권을 이미 취득했다면 그 사실도 함께 적습니다. 다만 이것들은 신청 요건이 아니라 기존 순위를 등기에 남기기 위한 기재 사항이라, 아직 갖추지 못한 임차인도 신청할 수 있습니다.
등기를 마치면 무엇이 달라지나요?
이사해서 전출해도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다.
대항력은 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 내 임차권을 내세울 수 있는 힘으로, 주택을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 생깁니다(같은 법 제3조 제1항). 우선변제권은 경매나 공매의 환가대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받는 힘이고, 대항력이 있고 계약서에 확정일자를 받아 두면 생깁니다(같은 법 제3조의2 제2항).
문제는 이 두 힘이 계속 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 지켜진다는 데 있습니다. 보증금도 못 받은 채 다른 곳으로 옮기면 애써 쌓은 순위가 사라집니다.
임차권등기가 그 제한을 떼어 냅니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있었다면 그 순위가 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 상실하지 않습니다(같은 법 제3조의3 제5항). 등기를 마친 뒤에 짐을 빼고 주소를 옮겨도 순위가 그대로 유지된다는 뜻입니다.
이사보다 먼저 해야 하나요?
등기가 끝난 것을 확인하고 나가야 합니다. 순서가 뒤바뀌면 되돌릴 수 없습니다.
대법원은 임차인이 주택의 점유를 잃으면 그때 대항력이 소멸하고, 그 뒤에 임차권등기를 마치더라도 사라진 대항력이 소급해 되살아나는 것이 아니라 등기한 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 생긴다고 했습니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 참조). 보증보험사가 임차인을 대위해 신청했는데 등기가 되기 전에 임차인이 먼저 이사한 사건이었습니다. 잃는 것은 대항력만이 아닙니다. 조문이 대항력과 우선변제권을 함께 적고 있으므로, 우선변제권 순위도 등기한 때로 새로 정해집니다.
그 임차인은 본래 근저당보다 앞선 순위였습니다. 주택을 넘겨받고 전입신고를 마친 것이 근저당이 잡히기 한 해 전이었기 때문입니다. 그런데 이사로 대항력을 잃은 뒤에 임차권등기가 마쳐지면서 새로 생긴 대항력이 그 근저당보다 뒤로 밀렸습니다. 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 그 저당권과 함께 소멸하므로, 경매로 집을 산 사람에게는 임차권을 주장할 수 없게 됐습니다. 이사 순서 하나로 순위가 통째로 뒤집힌 것입니다.
신청서를 내고 법원이 결정을 한 뒤 등기관이 등기부에 실제로 기입하기까지는 시간이 걸립니다. 이사 날짜를 잡아 두셨다면 그보다 넉넉히 앞당겨 신청하시고, 등기사항증명서를 떼어 임차권등기가 올라온 것을 눈으로 확인한 뒤에 짐을 빼셔야 합니다. 주민등록을 옮기는 것도 그 확인 뒤입니다. 며칠을 앞당기려다 순위를 잃으면 되돌릴 방법이 없습니다.
임대인이 막을 수 있나요?
임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기 집행이 이루어집니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제3항이 민사집행법 제292조 제3항을 준용하기 때문입니다. 임대인이 주소를 옮기거나 우편을 받지 않아 송달이 늦어지더라도 등기는 그대로 진행됩니다. 이사 날짜는 다가오는데 임대인 쪽 사정으로 발이 묶이는 일을 막아 주는 조항입니다.
임대인에게도 다툴 길은 있습니다. 결정에 이의를 신청하거나 사정이 바뀌었다며 취소를 구할 수 있습니다(같은 항). 다만 이의나 취소를 신청한다고 해서 이미 마쳐진 등기가 곧바로 지워지지는 않고, 법원의 재판을 거쳐야 합니다. 반대로 임차인의 신청이 기각되면 임차인이 항고할 수 있습니다(같은 조 제4항).
비용은 누가 내고, 등기는 무엇을 남기나요?
신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).
법이 비용 부담자를 따로 정해 둔 것이라, 보증금과 별개로 돌려받을 수 있는 돈입니다. 인지대와 송달료, 등록면허세가 여기 들어갑니다. 대법원은 이 비용상환청구권을 민사소송으로 청구하거나 상계의 자동채권으로 삼는 방법으로 행사할 수 있다고 했습니다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결 참조). 영수증과 납부 내역을 챙겨 두시고, 보증금을 받아 낼 때 함께 청구하시면 됩니다.
임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인이라도 제8조에 따른 최우선변제를 받지 못합니다(같은 조 제6항). 등기가 등기부에 그대로 드러나는 데다 이런 불이익까지 붙으니, 등기가 남아 있는 한 새 세입자를 들이기가 어려워집니다. 임대인으로서는 보증금을 돌려주고 등기를 지우는 편이 낫습니다. 이 절차가 임차인에게 압박 수단이 되는 이유입니다.
마치며
임차권등기명령은 보증금을 받아 내는 절차가 아니라 순위를 붙잡아 두는 절차입니다. 돈은 지급명령이나 보증금반환청구소송으로 따로 받아 내야 합니다.
시효도 마찬가지입니다. 대법원은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 대항력이나 우선변제권을 유지해 주는 담보적 기능을 할 뿐이어서, 소멸시효 중단사유인 압류나 가압류, 가처분에 준하는 효력은 없다고 했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결 참조). 등기를 해 두었으니 됐다고 미루다 시효가 지나는 일이 없도록, 지급명령이나 소 제기를 따로 챙기셔야 합니다.
원주와 제천에서 상담을 받다 보면 이미 이사를 마치고 전출까지 한 뒤에 찾아오시는 분들이 있습니다. 그 시점에는 손쓸 수 있는 폭이 크게 줄어듭니다. 임대차가 끝났는데 보증금 이야기가 흐지부지되고 있다면, 이사 계획을 세우기 전에 먼저 상의해 주십시오.
이 글은 위광복 변호사(법무법인 원결 대표변호사, 대한변호사협회 등록 가사법·노동법 전문변호사, 연세대학교 겸임교수, 법무부장관·보건복지부장관 표창 수상)가 작성했습니다. 법률 상담이 필요하시면 화면에 있는 법무법인 원결 카카오톡 채널로 편하게 문의해 주세요.
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참고 법령: 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제8조 / 민사집행법 제292조
참고 판례: 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결 / 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 / 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결